Pour amortir d’importants travaux, le régime réel d’imposition des revenus fonciers constitue une solution attractive.

Les loyers issus de la location d’une habitation, d’un garage, d’un terrain ou encore d’un étang constituent des revenus fonciers.

Lorsque les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 15 000 €, le régime du micro-foncier s’applique de plein droit. Il permet de bénéficier automatiquement d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers déclarés sans fournir de justificatifs. Toutefois, le contribuable peut opter pour le régime réel d’imposition qui peut se révéler, dans certains cas, plus intéressant.

>> Le régime réel d’office

Les revenus de biens immobiliers qui bénéficient d’un régime fiscal spécifique de type Besson, Périssol, Robien, Borloo ou Scellier intermédiaire ne peuvent être imposés qu’au régime réel même si les recettes annuelles encaissées ne dépassent pas 15 000 €. Le régime réel s’applique également de façon automatique si les loyers perçus par le foyer fiscal sont supérieurs à 15 000 €. Lorsque le contribuable relève du régime du micro-foncier, il peut opter pour le régime réel d’imposition. Cette option est irrévocable pendant trois ans et se renouvelle ensuite par reconduction annuelle.

Elle permet, par exemple, de déduire des travaux importants réalisés sur le bien immobilier. Dans la pratique, l’option pour le régime réel se matérialise par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers (formulaires Cerfa 2044 ou 2044 S).

À l’inverse, la renonciation à l’option résulte du report des loyers dans la déclaration classique de revenus (formulaire Cerfa 2042).

>> L’imputation du déficit

Avec le régime réel d’imposition, le contribuable détermine son revenu foncier imposable en déduisant, de ses loyers, les frais engagés durant l’année par son foyer fiscal pour les percevoir. Si les revenus fonciers sont positifs, ils s’ajoutent aux autres revenus pour former le revenu global. S’ils sont négatifs, le déficit constaté est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € en 2013.

Le déficit qui dépasse 10 700 € est déductible uniquement des revenus fonciers des dix années suivantes. Si le revenu global est inférieur à 10 700 € et n’est donc pas suffisant pour absorber le déficit foncier, l’excédent peut être déduit du revenu global des six années suivantes.

Par exception, les intérêts d’emprunt liés à l’achat du bien immobilier loué ne sont déductibles que des revenus fonciers des dix années suivantes et ne peuvent pas s’imputer sur le revenu global. L’imputation du déficit foncier sur le revenu global est soumise à la condition que le bien continue à être loué durant les trois années qui suivent l’imputation du déficit.

>> Le revenu foncier imposable

Les charges sont déductibles lorsqu’elles ont été effectivement payées par le contribuable durant l’année d’imposition et qu’elles sont en lien avec les revenus fonciers encaissés. La preuve de ces charges doit pouvoir être apportée à l’administration fiscale. Il est donc nécessaire de conserver à cette fin tout justificatif de paiement (factures, relevés bancaires…).

Enfin, ces charges ne doivent pas ouvrir droit à un autre avantage fiscal, comme par exemple un crédit d’impôt.

>> Les charges déductibles

Il s’agit des frais de gestion et d’administration du bien, par exemple des honoraires des agences immobilières chargées de trouver un locataire et de gérer le bien immobilier ou des honoraires versés à des personnes qui rédigent les contrats de location et tiennent la comptabilité du bien. Il en est de même des frais engagés dans le cadre d’une procédure judiciaire  avec un locataire ou une société qui a réalisé des travaux.

>> Les provisions pour charges de copropriété

La prise en compte des charges de copropriété d’un immeuble collectif s’effectue sur deux années. Dans un premier temps, le propriétaire déduit les provisions pour charge qu’il a payée au syndic durant l’année écoulée. Puis l’année suivante, après l’approbation des comptes du syndic, le propriétaire procède à la régularisation des charges. Soit le solde est positif et le propriétaire a trop versé et a donc trop déduit. Il doit alors réintégrer dans ses revenus fonciers la fraction de provision qui n’a pas été utilisée. Soit le solde est négatif et le propriétaire a dû payer un complément de provision qui est déductible pour la partie non récupérée sur le locataire.

 

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