L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) peut se définir comme une photographie du patrimoine du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition. De fait, tous les éléments d’actif composant le patrimoine du redevable à cette date doivent, sauf exceptions, être déclarés pour leur valeur vénale. Et là réside toute la difficulté, qui a trait en grande partie à l’évaluation de la valeur réelle d’un bien. En effet, cette valeur est en principe celle déterminée par le jeu de l’offre et de la demande. Elle sera connue lorsque, une fois le bien mis en vente, celui-ci trouvera un acquéreur, ce qui n’est bien évidemment pas le cas lorsqu’il s’agit de rédiger sa déclaration ISF. En parallèle, le passif grevant le patrimoine du redevable vient en déduction de son actif, sous certaines conditions.

L’ISF est assis sur le patrimoine du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce patrimoine doit être évalué sous la responsabilité du redevable et être déclaré pour sa valeur vénale au 1er janvier.

La base imposable correspond à l’actif patrimonial net du contribuable, c’est à dire après prise en compte du passif déductible.

Évaluation de l’actif patrimonial

Au titre liminaire, rappelons que l’évaluation de certains biens ne pose pas de difficulté. Il s’agit notamment des différents comptes de dépôt, des portefeuilles titres et des contrats d’assurance-vie détenus auprès d’une établissement de crédit ou d’assurance. En effet, pour ces biens là, l’organisme transmet à son client la valeur au 1er janvier dudit contrat. A noter qu’en pratique, cette information n’est pas toujours réalisée de façon automatique, il appartient donc au redevable d’anticiper sa déclaration en se rapprochant des établissements précités afin d’obtenir les renseignements nécessaires à l’établissement de sa déclaration. Le seul point de vigilance concerne les intérêts dus mais non encore versés au 1er janvier qui doivent être pris en compte dans l’évaluation des différents comptes.

En pratique, les biens dont l’évaluation soulève quelques difficultés sont :

  • les biens courant d’associés ;
  • les comptes courant d’associés ;
  • les parts ou actions non cotées détenues par un contribuable ;
  • les meubles meublants.

Avant d’établir la déclaration d’ISF, il conseillé de récupérer les éventuel actes de cession, de donation et de succession intervenus dans l’année ou précédemment.

Titres de sociétés côtés

Pour rappel, lorsqu’il s’agit de valeurs mobilières cotées, le contribuable a le choix de les évaluer en retenant soit le dernier cours connu soit la moyenne des trente derniers cours qui précèdent le 1er janvier.

Contrats d’assurance-vie

Seuls les contrat d’assurance-vie rachetables entrent dans l’assiette de l’ISF. A cet égard, la loi de finances pour 2014 légalise la doctrine administrative pour les contrats d’assurance-vie comportant une clause de disponibilité temporaire. Ces contrats sont considérés comme étant rachetables et sont donc à déclarer.

Évaluation des stocks de vins

La loi de finances pour 2014 a supprimé l’article 885 T du Code général des impôt qui imposait d’évaluer les stocks de vins ou d’alcools d’une entreprise industrielle, commercial ou agricole à leur valeur comptable.

A compter de l’ISF 2014, ces stocks doivent dont être évalués pour leur valeur marchande au 1er janvier de l’année d’imposition.

Les biens immobiliers

Les immeubles doivent, quelle que soit leur nature, bâtis ou non bâtis, être estimés pour leur valeur réelle au 1er janvier de l’année d’imposition. Chaque année, des statistiques sont publiées sur l’évolution des prix du marché immobilier et des moyennes de prix au mètre carré sont réalisés en fonction des transactions opérées.

De plus, depuis le 2 janvier 2014, PATRIM, outil en ligne d’estimation de la valeur des biens immobiliers est ouvert sur le site « impots.gouv.fr ». Ce service, accessible gratuitement par tout contribuable, via son espace personnel, est destiné à aider celui-ci à évaluer la valeur réelle de son bien en lui permettant d’avoir accès aux données foncières et immobilières de la direction générale des finances publiques. Toutefois ces chiffres n’ont qu’une valeur indicative, le redevable restant responsable de son évaluation qui doit être déterminée en fonction des caractéristiques propres de l’immeuble, selon qu’il est donné en location ou non, son état de vétusté, l’emplacement … Lorsqu’un bien immobilier est donné en location, il est d’usage, en pratique d’appliquer une décote située entre 15 % et 20 % de la valeur du bien.

Par ailleurs, la résidence principale du contribuable au 1er janvier d’imposition doit être déclarée pour sa valeur vénale après application d’un abattement de 30 %.

Les comptes courants d’associés

Les fonds mis à disposition par un contribuable dans une société dont il détient des parts ou actions sont considérés comme faisant partie du patrimoine personnel de celui-ci.

A cet égard, peu important que les parts ou actions soient ou non exonérées au titre des biens professionnels.

Le compte courant d’associé doit s’analyser comme une créance à terme et être déclaré pour sa valeur en capital, majorée des intérêts échus mais non encore payés et des intérêts courus au 1er janvier de l’année d’imposition.

Toutefois, la règle n’est pas la même en présence d’une société en difficulté. Dans cette situation, il y a lieu de distinguer le compte courant bloqué de celui qui ne l’est pas :

  • lorsque le compte courant d’associé est bloqué la valeur à déclarer correspond à la valeur probable de recouvrement, à condition que la société soit engagée dans une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Si par la suite, les sommes récupérées excèdent la valeur déclarée, les déclarations d’ISF devront être régularisées ;
  • pour les comptes d’associé non bloqués, si l’entreprise a subi des déficits chronique traduisant une situation particulièrement obérée aux perspectives d’avenir compromises, même en l’absence d’une redressement ou d’une liquidation judiciaire, il appartient au redevable d’évaluer son compte d’associé à la valeur pour laquelle il peut être recouvré compte tenu de la situation financière de la société.

Les parts et actions de sociétés non cotées

Il s’agit ici des seules parts et actions non cotées qui ne peuvent pas bénéficier de l’exonération au titre des biens professionnels, comme par exemple les parts de sociétés civiles immobilières (dont les immeubles ne sont pas loués à une société dont les titres constituent des biens professionnels exonérés).

Ces parts ou actions doivent être évaluées pour leur valeur réelle au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour ce faire, l’administration fiscale préconise de combiner trois méthodes de valorisation : la valeur mathématique des titres (en fonction de l’actif net revalorisé), la valeur de productivité (en fonction de l’importance du bénéfice) et la valeur de rendement (établie par capitalisation du dividende).

Les meubles meublants

Par meubles meublants il faut entendre tous les meubles destinés à l’usage et à l’ornement des immeubles servant à l’habitation (tapisseries, lits, sièges, vaisselle…) à l’exclusion des objets d’antiquité (plus de cent ans d’âge), d’art ou de collection.

L’article 764 du Code général des impôts prévoit trois méthode d’évaluation pour la détermination de l’assiette des droits d’enregistrements : la vente publique, l’inventaire établit par une commissaire-priseur, un huissier ou un notaire et enfin la déclaration estimative. Cela étant, compte tenu du caractère annuel de l’ISF, la doctrine administrative a simplifié les règles d’évaluation des meubles meublants.

Ainsi l’administration fiscale (BOI-PAT-ISF-30-50-20 n°110) admet que l’évaluation des meubles meublants soit réalisée au moyen :

  • d’un inventaire simplifié établi par un notaire ou par le redevable lui-même sous sa propre responsabilité ;
  • ou d’une évaluation globale en seul chiffre sans liste détaillée des meubles meublants ;
  • ou de l’application d’un forfait mobilier égal à 5 % du patrimoine brut global (avant déduction du passif).

En pratique, la méthode la plus utilisé est celle de l’évaluation globale qui permet au contribuable de ne pas avoir à fournir une détaillée de ses meubles meublants et qui se révèle moins pénalisant que l’application du forfaite mobilier.

Évaluation du passif déductible

La base de l’ISF correspond au patrimoine net du contribuable. Les dettes du redevable sont donc déductibles sous réserve qu’elles respectent trois conditions :

  • exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;
  • être à la charge personnelle du redevable ou de l’un des membres du foyer fiscal au sens de l’ISF ;
  • être justifiées.

Prêt immobiliers

Le montant déductible correspondant au capital restant dû augmenté des intérêts échus et non payés au 1er janvier et des intérêts courus au 1er janvier.

L’emprunt souscrit pour l’acquisition de la résidence principales est intégralement déductible nonobstant l’abattement dont elle bénéficie.

Rentes et pensions versées

Les rentes viagères versées par le redevable pour l’acquisition d’un bien sont déductibles de l’ISF pour leur valeur en capital déterminée en fonction de l’âge du crédit-rentier.

Par ailleurs, le redevable condamné au versement d’une prestation compensatoire versée sous forme de rentres ou d’une pension alimentaire par décision de justice peut déduire son patrimoine taxable la valeur de capitalisation de celle-ci.

le montant admis en déduction, s’agissant la pension alimentaire, s’obtient en appliquant au montant de la rente annuelle un coefficient multiplicateur obtenu par combinaison du nombre d’années de versement de la pension et du taux TEC 10 (taux de rendement actuariel d’une obligation sur une période 10 ans).

Dettes non déductibles

La loi de finances pour 2013 a supprimé toute possibilité de déduire des dettes se rapportant à un actif exonéré. Ainsi, conformément à l’article 885 G quater du Code général des impôts, les dettes contractées pour l’acquisition ou dans l’intérêt de biens qui ne sont pas pris en compte dans l’assiette de l’ISF ne sont pas déductibles.

a cet égard, il convient de souligner que :

  • les emprunts souscrits pour l’acquisition de parts ou d’actions exonérées au titre des biens professionnels ne peuvent donc pas venir en déduction du patrimoine taxable à l’ISF ;
  • les dettes contractées pour l’acquisition de la nue-propriété d’un bien ou dans l’intérêt d’un bien détenu en nue-propriété ne sont pas déductibles, le bien étant imposables dans le patrimoine de l’usufruitier.

Impôts et taxes

Les cotisations d’impôts dont le fait générateur se situe au plus tard le 1er janvier de l’année d’imposition sont déductibles (impôt sur le revenu, certains impôts locaux…).

Si, lors du dépôt de la déclaration ISF, le montant de l’impôt dû n’est pas encore connu, le contribuable déduit le montant des impôts dont il a été redevable au titre de l’année précédant l’imposition. Une fois le montant de l’impôt réellement connu, il devra procéder à la régularisation de sa déclaration ISF.

Rappelons à cet égard que l’ISF est une dette déductible du patrimoine taxable.