L’investissement immobilier en location meublée offre la possibilité de générer des revenus complémentaires faiblement ou non fiscalisés grâce aux amortissements. Quel en sont les caractéristiques et avantages ?

1_ Définition : La location meublée permet au bailleur de louer un logement garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire (le preneur) puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

2_ Un statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) : Est considéré comme loueur en meublé professionnel, le loueur respectant les conditions suivantes :

  • au moins d’un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;
  • les recettes locatives annuelles brutes représentant plus de 23 000 € TTC et sont supérieures aux revenus nets du foyer fiscal soumis à l’Impôt sur le Revenu dans les catégorie des traitements et salaires, des BIC, des BA, des BNC et des revenus des gérants et associés mentionnée à l’article 62 du CGI.

A défaut le loueur sera considéré comme non professionnel.

3_ Un amortissement fiscal : Le bien (sauf terrain) est amortissable, ce qui neutralise fiscalement les revenus de location imposables.

4_ Un régime Micro-Bic possible : En cas de recettes annuelles inférieurs à 32 900 € et d’exonération ou de franchise en base de TVA, les revenus du loueur en meublé exploitant individuel sont soumis de droit au régime micro BIC. Le revenu imposable de location est alors calculé après un abattement forfaitairement de 50 % sur les recettes.

5_ Un déficit imputable sur le revenu global : Pour les LMP, le déficit imputable sur le revenu global sans aucune limitation.

6_ Une réduction d’impôt sur le revenu dans certains cas : Pour le LMNP, l’acquisition en direct d’un logement neuf ou de plus de 15 ans, réhabilité dans une résidence de services ouvre droit à une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient HT des logements acquis (prix plafonné à 300 000 €/an).

7_ Une exonération de plus-value :

Si LMP : le loueur en meublé professionnel peut bénéficier d’un exonération totale ou partielle d’impôt sir la plus-value sous les 2 conditions cumulatives suivantes :

  • l’activité doit être exercée depuis plus de 5 ans ;
  • les recettes brutes locative ne doivent pas excéder 90 000 euros pour obtenir une exonération totale et 126 000 € pour l’exonération partielle.

Si LMNP : La plus-values en cas de revente est imposée au taux de 19 % + prélèvements sociaux avec un abattement pour une durée de détention pouvant aboutir à un exonération de plus-values au bout de 22 ans pour l’IR et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

8_ Exonération d’ISF : Le loueur est exonéré de l’ISF au titres de biens professionnels, s’il réalise plus de 23 000 € de recette TTC et si cette activité représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal limités aux seuls revenus professionnel. Si la location génère un déficit, la condition n’est pas remplie.

9_ Les principaux atouts de l’immobilier :

  • Revenus complémentaires ;
  • Optimisation de la fiscalité ;
  • Gestion déléguée ;
  • Diversification et valorisation du patrimoine.

10_ Une protection sociale possible.