Un arrêt de la Cour de cassation du 16 février 2016 rappelle utilement quelques
principes d’évaluation en matière d’ISF. Le contentieux portait sur l’évaluation de droits indivis d’une propriété exceptionnelle à Nice.
La valeur vénale réelle d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par un acheteur quelconque dans un marché réel, compte tenu de l’état de fait et de droit du bien à la date de l’imposition.
Pas d’exemples similaires
L’administration fiscale, qui prétend établir l’insuffisance de l’évaluation faite par le contribuable, doit recourir à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires et spécialement, lorsque l’évaluation porte sur des droits immobiliers indivis, sur des cessions de droits de même nature.
L’administration, qui n’a pu trouver d’exemples tirés de la cession isolée de droits indivis portant sur des immeubles comparables, a proposé trois termes de comparaison correspondant à la cession de propriétés appartenant au même marché immobilier et qui, par leurs caractéristiques et leur emplacement, étaient comparables à l’immeuble objet du litige.
Les droits sur une indivision, tout comme les parts sociales détenues par l’associé d’une société civile immobilière, ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien. En l’espèce, l’administration a décidé qu’il convenait d’appliquer une décote de 20 %.