La Cour de cassation a récemment rendu deux arrêts en matière de donation-partage que les notaires jugent alarmants.

La donation-partage est le mécanisme par lequel une personne distribue irrévocablement et partagé immédiatement tout ou partir de sa succession entre ses héritiers présomptifs ou entre des descendants. Dans deux arrêts (6 mars et 20 novembre 2013), la Cour de cassation affirme qu’une donation-partage dans laquelle les bénéficiaires, ou certains d’entre eux, ne sont pas allotis de droits privatifs constitue une donation simple.

Il est courant que des parents propriétaires d’une résidence secondaire décident d’en donner la pleine propriété ou la nue-propriété à leurs enfants : ces derniers se retrouvent allotis de biens indivis. Pour être qualifié de donation-partage, l’acte doit réaliser une répartition matérielle entre donataires.

Les conséquences d’un telle requalification en donation simple peuvent être graves. L’acte sera soumis au régime successorales ordinaire lors du décès du donateur. Ce la ne pose pas de difficulté si les donataires conservent la propriété de leur quote-part indivis, par hypothèse de même valeur, jusqu’au décès de leurs parents.

Si le bien immobilier donné a été vendu et que chacun des donataires a réinvesti sa quote-part de prix de cession, les donations deviendrons rapportables à la succession aux fins d’égalité entre les héritiers et la réserve héréditaire sera calculée sur la valeurs des biens, réévaluée au jour du décès : ce qui pourrait alors conduire au versement de « récompenses » entre héritiers pour rétablir l’égalité.

Il peut être opportun de réaliser l’acquisition du bien immobilier à travers une société civile immobilière. En effet, les parents, coassociés de la SCI, réalisent une donation-partage des parts sociales au profit de leurs enfants. Ces derniers seront allotis de droits privatifs portant sur un nombre exact de parts sociales et l’acte échappera au risque d’une requalification en donation simple.

Dans l’hypothèse où la SCI ne préexiste pas au bien immobilier, il est possible, une fois la SCI créée entre les parents, d’apporter le bien immobilier à la société. Ensuite, les parents pourront réaliser la donation-partage des parts de SCI.